ॲड. सूरज बाळासाहेब चकोर
केंद्रीय मंत्रिमंडळाने बुधवारी ०२ जून रोजी “मॉडेल टेनंसी कायदा २०२०” (Model Tenancy Act 2000) कायद्यास मान्यता दिली आहे. यामध्ये “एक कोटी रिक्त घरे अनलॉक करण्यासाठी” आणि व्यापक जमीन सुधारणे आणि घर मालक व भाडेकरू यांच्यामधील विश्वासातील तूट (Trust Deficit) भरून काढण्याचे उद्दीष्ट ठेवले आहे.
सध्या महाराष्ट्रामध्ये कुठला कायदा जागा मालक आणि भाडेकरू संदर्भात लागू आहे? केंद्रीय आदर्श कायद्याचा यावर काय परिणाम होईल.?
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ (Rent Control Act 1999) हा कायदा सध्या महाराष्ट्रमध्ये लागू आहे. महाराष्ट्र किंवा अन्य राज्य मॉडेल टेन्न्सी कायद्याचा अवलंब करू शकता अथवा त्यानुसार महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ मध्ये सुधारणा करू शकता.
मॉडेल टेनंसी कायदा २०२० हा कोणाला लागू नाही ?
- केंद्र शासन, राज्य शासन, केंद्र शासित राज्य, स्थानिक संस्था यांच्या मालकीच्या जागा.
- कंपनी, विद्यापीठ , किंवा संस्था ज्यांनी त्यांच्या कर्मचाऱ्यांसाठी व्यवस्था केलेली आहे.
- धर्मादाय संस्था
- Waqf Act अंतर्गत नोंदणीकृत मालमत्ता.
- इतर मालमत्ता ज्यांना शासनाने नोटिफिकेशन द्वारे सूट दिलेली आहे.
ह्या कायद्याची गरज काय आहे ?
२०११ च्या जनगणनेनुसार शहरी घरे फक्त २.१ दशलक्ष (२० टक्के) भाड्याने दिली गेली. अंदाजानुसार तब्बल 1 कोटी घरे विविध कारणांनी रिक्त आहेत. परंतु गुंतवणूकदार / मालकांच्या दृष्टीने एक महत्त्वाचे कारण असे आहे की दिवाणी खटला (Civil Dispute) दाखल करण्याच्या खर्चीक आणि प्रदीर्घ मार्गाशिवाय भाडेकरू-घर मालकांचे विवादांचे निराकरण करण्याची कोणतीही यंत्रणा नव्हती. मालकांना भाडेकरूंना काढून टाकणे जवळपास अशक्य झाले ज्यामुळे भाड्याने देण्याच्या बाबतीत नकारात्मक दृष्टिकोन निर्माण झाला होता. या कायद्याने घर मालक आणि भाडेकरू या दोघांमधले मतभेद दूर करून दोघांचे हित जोपासण्याचा प्रयत्न केला आहे.
या कायद्यांतर्गत घर मालकाची जवाबदारी काय ?
भाडेकरू कडून नुकसान झालेले वगळता घराची दुरुस्ती करून देणे, अंतर्गत आणि बाहेरील वायरिंग करून देणे, प्लंबिंग दुरुस्ती, दरवाजे आणि खिडक्यांना कलर देणे. या मधील कोणतीही जवाबदारी जर घर मालक पार पाडत नसेल तर अशा परिस्थितीत भाडेकरू स्वतः खर्च करून दुरुस्ती करू शकतो व तो खर्च भाड्यातून वजा करू शकतो. कुठल्याही परिस्थितीत भाडेकरुणे केलेल्या दुरुस्तीचा खर्च हा महिन्याला भाड्याच्या ५०% पेक्षा जास्त नसावा.
या कायद्यांतर्गत भाडेकरूची जवाबदारी काय ?
वेळेवर भाडे देणे, जाणीवपूर्वक किंवा निष्काळजीपणाने नुकसान होईल असे काही करू नये, कुठलीही नुकसान झाल्यास घर मालकाला त्वरित कळविणे, डिपॉजिट रक्कम जमा करणे. कुठलीही नुकसान झाल्यास जर भाडेकरू त्याची भरपाई देण्यास असमर्थ असेल तर सदर रक्कम ही डिपॉजिट मधून वजा करता येईल.
घर मालक किती सेक्युर्टी डिपॉजिट घेऊ शकतो ?
निवासी मालमत्ता (Residential Property) असेल तर घर मालक भाडेकरू कडून २ महिन्याच्या भाड्या पेक्षा जास्त रक्कम घेऊ शकत नाही. तसेच व्यावसायिक मालमत्ता (Commercial Property) असेल तर घर मालक भाडेकरू कडून ६ महिन्याच्या भाडे रकमेपेक्षा जास्त रक्कम घेऊ शकत नाही.
घर मालक काय करू शकत नाही ?
घर मालक कुठल्याही परिस्थितीत आवश्यक सेवेचा पुरवठा थांबू शकत नाही. म्हणजेच हवा, पानी, वीज, येण्या जाण्याचा रस्ता, इत्यादी.
मुदतपूर्व भाडेकरू ला घराबाहेर कधी काढता येईल ?
रेंट ऍग्रिमेंट (Rent Agreement) पूर्ण होण्याच्या आधी भाडेकरुला घराबाहेर काढण्यासाठी २ अटी आहेत. एकतर भाडेकरुणे २ महिन्याचे भाडे थकवले पाहिजे किंवा भाडेकरुने घराचा चुकीच्या पद्धतीने वापर केला पाहिजे तर त्याला मुदतपूर्व बाहेर काढता येईल.
जर भाडेकरुने जागा सोडण्यास नकार दिला तर ?
जर घर मालकाने योग्य ती नोटिस देऊन भाडेकरूने घर खाली करण्यास नकार दिला तर भाडेकरू कडून पुढील २ महीने दुप्पट भाडे वसूल करण्याची तरतूद आहे. व त्यापुढील महिन्याचे ४ पट भाडे आकारण्याचीतरतूद आहे, या तरतुदीमुळे घरमालकाला घर खाली करण्यास दिलासा मिळणार आहे.
वाद (Dispute):
घर मालक आणि भाडेकरू यांच्या मध्ये जर रेंट ऍग्रिमेंट संदर्भात वाद झाला तर त्या वादाची सुनावणी रेंट अथॉरिटी समोर होईल. रेंट अथॉरिटी च्या निर्णयाला व्यथित होऊन रेंट कोर्ट कडे ३० दिवसांच्या आत अपील केले जाऊ शकते.
कार्यक्षेत्र (Jurisdiction):
या कायद्यांतर्गत दिवाणी न्यायलायला (Civil Court) रेंट ऍग्रिमेंट संदर्भात वादाची सुनावणी घ्यायला अधिकार नाही. याचे सगळे अधिकार रेंट अथॉरिटी (Rent Authority), रेंट कोर्ट (Rent Court), आणि रेंट ट्रीबुनाल (Rent Tribunal) यांना प्रदान करण्यात आलेले आहे.
तथापि, जमीन हा एक राज्याचा विषय आहे म्हणून राज्यांना अंमलबजावणी करणे अनिवार्य नाही; राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेश नवीन कायदा करून मॉडेल टेनंसी कायदा (Model Tenancy Act 2000) अवलंबू शकतात किंवा ते आपल्या विद्यमान भाडे कायद्यात योग्य प्रमाणात बदल करू शकतात. हे नियम बंधनकारक नसल्यामुळे ही वस्तुस्थिती लक्षात घेता राज्ये हा कायदा अमलात आणण्यासाठी घाई करणार नाही कारण तीन स्तरीय तक्रार निवारण व्यवस्थेची संस्था स्थापन करण्यासाठी राज्यांना वेळ, संसाधने आणि प्रयत्नांची गुंतवणूक करावी लागणार आहे
लेखक मुंबई उच्च न्यायालय व मुंबई उपनगरातील न्यायालयांत वकिली व्यवसाय करतात. मो-9763543434 मेल-chakorsuraj@gmail.com
वेबसाईट-www.advsurajchakor.com